Property Index – Eine Kurzstudie über den Europäischen Wohnungsmarkt

2. August 2012

Im Mai 2012 wurde die erste Ausgabe des Deloitte European Property Index veröffentlicht. Ziel des Property Index ist die Analyse der Einflussfaktoren auf die Entwicklung lokaler Wohnungsmärkte in ausgewählten europäischen Ländern bzw. Großstädten.

Als wichtigste Einflussfaktoren für die Entwicklung des europäischen Wohnungsmarktes wurden folgende drei Faktoren identifiziert:

  • die Dynamik der Entwicklung von Wohnbau,
  • die Eigentümerstruktur des Wohnbaubestands sowie
  • die durchschnittliche Größe der Wohnobjekte

Für den österreichischen Markt lassen sich folgende Ergebnisse der Studie zusammenfassen:

Verglichen mit dem EU27 Durchschnitt, weist Österreich eine überdurchschnittliche Dynamik der Wohnbauentwicklung (EU27=1; Österreich ca. 1,2) in 2011 auf. Interessant ist der Vergleich zum Index des Jahres 2008 (Österreich ca. 0,9), der die positive Entwicklung der österreichischen Immobilien- und Baubranche in den vergangenen Jahres deutlich reflektiert. Trotzdem wird in den Landeshauptstädten noch immer eine deutliche Übernachfrage nach Wohnungen registriert.

In Anlehnung an die Entwicklung des Wohnbaus liegt auch der Wohnbaubestand Österreichs mit einem Index von ca. 1,05 über dem EU27-Durchschnitt (474 Einheiten pro 1.000 Einwohner). Die Bandbreite des Wohnbaubestandes ist jedoch insgesamt deutlich geringer als die der Wohnbauentwicklung, so dass im Jahr 2011 eine Annäherung des Bestandes innerhalb der EU Länder festzustellen ist (Hierbei ist hervorzuheben, dass von den untersuchten Märkten die drei CEE-Länder Polen, Tschechien und Ungarn nach wie vor weniger Wohnbaubestand aufweisen als der EU-Durchschnitt). Laut Property Index liegt die Begründung der Struktur des Wohnbaubestandes in der Intensität von Zweitwohnsitzen in Urlaubsregionen. So lässt sich erklären, dass typischerweise Urlaubsländer wie Spanien oder Frankreich über dem EU27 Index liegen, jedoch auch Länder wie Deutschland oder Österreich, die einen verhältnismäßig hohen Anteil an Zweitwohnsitzen aufweisen, überdurchschnittliche Werte aufweisen.

Die durchschnittliche Größe der Wohneinheiten, die wiederrum signifikanten Einfluss auf das tatsächliche Bauvolumen – und damit das absolute Wachstum der Branche – hat, spiegelt eine deutliche Unterscheidung der Märkte in West- und Osteuropa wider. Polen, Tschechien und Ungarn weisen durchschnittlich einen deutlich höheren Anteil an kleineren Wohneinheiten auf (gemessen an der Anzahl der Zimmer; Österreich liegt an Platz vier hinter Tschechien) als die westeuropäischen Länder, angeführt von UK, Spanien und Deutschland. Kulturelle Gründe sowie der Entwicklungsgrad der Länder spielen für diesen Faktor eine bedeutende Rolle. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass Östereich marginal mehr Wohneinheiten/Einwohner aufweist als der EU-Durchschnitt, jedoch mit einer geringeren Anzahl an Räumen.

Im Gegensatz dazu liegen die Wohnkosten (Mietkosten, Betriebskosten, Reparaturen und Sanierungen) mit einem Indexwert von rd. 1,4 deutlich über dem EU-Durchschnitt (Platz 3 der Peer-Group). Auch hier ist ein deutliches West – Ost Gefälle festzustellen.

Als Spiegel der Entwicklung des Wohnungsmarktes können unter anderem durchschnittliche Preise für Erstbezug im Vergleich zu gebrauchten Eigentumswohnungen in den Hauptstädten bzw. landesweit dienen. Insgesamt ist die Bandbreite der durchschnittlichen Transaktionspreise in den analysierten EU-Ländern als sehr hoch einzuschätzen (2011 zwischen rund 800 €/m2 und 3.700 €/m2 für Erstbezüge). Österreich liegt durchschnittlich bei rund 1.800 €/m2 (Erstbezug), wobei der Abschlag zu gebrauchten Eigentumswohnungen in 2011 in Österreich mit rund 36 % im Vergleich zum Rest Europas überdurchschnittlich hoch war.

Wien, als wichtigster Markt der Immobilienbranche in Österreich, weist im internationalen Vergleich überdurchschnittlich hohe Transaktionswerte auf (der Durchschnittspreis für Neubauten übersteigt 3.000 €/m2; vergleichbar mit Frankfurt, Hamburg oder Kopenhagen). Im landesweiten Vergleich übersteigen in Wien Transaktionspreise für Erstbezug den nationalen Durchschnitt um über 50%.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Immobilienmärkte der meisten europäischen Länder das gesamtwirtschaftliche Bild und die Dynamik der jeweiligen Volkswirtschaft gut reflektieren, wobei besonders die Mikromärkte einiger Metropolen wie beispielsweise Paris die Landesdurchschnitte deutlich nach oben „verfälschen“. Österreich weist einen stabilen Wohnungsmarkt auf, der jedoch noch deutliches Potenzial zur Weiterentwicklung bietet und sich – entsprechend der aktuellen Dynamik des Marktes – in den kommenden Monaten und Jahren in den europäischen Vergleichen mit Sicherheit weiter positiv entwickeln wird.

 

Frederike Benscheid
Senior Consultant
Real Estate Services
fbenscheid@deloitte.at
+43 (1) 537 00 2825

 

 

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